El urbanismo en Canarias se rige principalmente por la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias (en adelante, Ley 4/2017 o LSENPC), que derogó y refundió la normativa urbanística anterior. Esta ley tiene particularidades derivadas de las características del territorio canario: presión turística, suelo escaso, espacios naturales protegidos y fenómeno de la construcción irregular histórica.
Clasificación del suelo en Canarias
La Ley 4/2017 clasifica el suelo en tres grandes categorías: suelo urbano (consolidado e incluido en la trama urbana con servicios básicos), suelo urbanizable (susceptible de transformación mediante planeamiento) y suelo rústico. El suelo rústico se subdivide en categorías con distinto nivel de protección, siendo el suelo rústico de protección ambiental el que pertenece a la Red Canaria de Espacios Naturales Protegidos y el que tiene mayor restricción de usos. La clasificación del suelo determina las posibilidades de edificación, los usos permitidos y el régimen sancionador aplicable.
Las licencias urbanísticas
Toda actuación de edificación, urbanización o uso del suelo que no esté expresamente exenta requiere licencia urbanística del Ayuntamiento competente. La Ley 4/2017 mantiene la licencia para actuaciones de cierta entidad y admite la declaración responsable para obras menores que cada Ayuntamiento delimita en su ordenanza. La solicitud de licencia debe ir acompañada de proyecto técnico cuando la obra lo exige. El Ayuntamiento tiene plazo para resolver; si no resuelve, opera el silencio administrativo —generalmente negativo para los usos no previstos en el plan y positivo para los autorizables—.
Restauración de la legalidad urbanística
Cuando se ejecutan actuaciones sin licencia o contrarias a la licencia concedida, la Administración puede iniciar un expediente de restauración de la legalidad urbanística. Este expediente tiene por objeto ordenar la paralización inmediata de las obras, requerir la legalización si la actuación es compatible con el planeamiento, u ordenar la demolición o adaptación si no es legalizable. El afectado tiene derecho a audiencia y puede presentar proyecto de legalización en el plazo que se le otorgue. La resolución que ordene la demolición es un acto administrativo impugnable en vía administrativa y contenciosa.
La imprescriptibilidad en suelo especialmente protegido
Una de las particularidades más relevantes de la Ley 4/2017 es que la acción de restauración de la legalidad urbanística sobre suelo rústico de especial protección es imprescriptible. Esto significa que no existe plazo máximo para que la Administración exija la demolición de lo construido ilegalmente en estos suelos, aunque hayan pasado décadas. Para el resto de suelos, los plazos de prescripción de las infracciones y de la acción de restauración son los que establece la propia Ley 4/2017.
El régimen sancionador urbanístico
Las infracciones urbanísticas se clasifican en muy graves, graves y leves. Las muy graves incluyen las actuaciones en suelo rústico de especial protección y en la Red Canaria de Espacios Naturales Protegidos. Las graves comprenden las obras sin licencia en suelo urbano o urbanizable y el incumplimiento de las condiciones de la licencia. Las leves incluyen infracciones de menor entidad. Las sanciones son pecuniarias (calculadas como porcentaje del valor de la obra o con importes fijos), pero la sanción más grave es la orden de demolición a cargo del infractor con restauración del espacio natural dañado.
La situación de fuera de ordenación
Los edificios construidos legalmente que quedan en contradicción con el planeamiento aprobado con posterioridad se encuentran en situación de fuera de ordenación. Esta situación limita las obras permitidas a las de conservación y mantenimiento indispensables. No se admiten ampliaciones, cambios de uso ni reformas que aumenten el valor o el volumen. La compraventa de inmuebles en fuera de ordenación requiere que el vendedor informe de esta circunstancia, pues afecta sustancialmente al valor y a las posibilidades de uso del bien.
La licencia de primera ocupación
Una vez finalizadas las obras, el promotor o propietario debe solicitar la licencia de primera ocupación (o comunicación previa según el Ayuntamiento). Esta licencia acredita que la edificación se ha construido conforme al proyecto aprobado y cumple las condiciones de habitabilidad. Sin ella, no es posible inscribir la obra nueva en el Registro de la Propiedad ni contratar los suministros básicos. Su omisión puede generar un expediente sancionador autónomo.
Impugnación del planeamiento
Los instrumentos de planeamiento urbanístico —Planes Generales de Ordenación, Planes Parciales, Planes Especiales— tienen rango reglamentario y pueden impugnarse directamente ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del TSJ de Canarias en el plazo de dos meses desde su publicación en el BOCA. Una vez transcurrido ese plazo, el plan es firme y solo puede impugnarse indirectamente al recurrir los actos de aplicación. La impugnación del planeamiento es una estrategia que debe valorarse cuando la clasificación del suelo o las determinaciones del plan producen restricciones desproporcionadas o contrarias a la legislación estatal.