Derecho Civil · Tenerife
El desahucio por falta de pago se tramita por el procedimiento del art. 250.1.1ª LEC, con acción acumulada de reclamación de rentas. El inquilino puede enervar el desahucio pagando antes de la vista, salvo que ya hubiera enervado en los 5 años anteriores (art. 22.4 LEC). Se aplica la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU).
TL;DR
Concepto
La LAU regula los arrendamientos urbanos de vivienda y de uso distinto (locales comerciales, oficinas, almacenes). Para vivienda, prórroga obligatoria mínima 5 años (7 si arrendador persona jurídica), prórroga tácita 3 años más, actualización de renta limitada a IPC con tope cuando aplica, fianza obligatoria, derechos preferentes en desistimiento. El desahucio por falta de pago acumulado a reclamación de rentas se tramita por procedimiento verbal especial con vista oral única y posible enervación.
Plazos clave
Cómo lo llevamos
Burofax con concesión de plazo razonable. A menudo resuelve el impago sin demanda.
Demanda al Juzgado de Primera Instancia con copia del contrato, justificantes de impago y certificado catastral.
Audiencia única con prueba documental y, en su caso, testifical. El demandado puede oponerse o enervar antes.
Sentencia firme con fijación de fecha de lanzamiento si no se enerva. Recurso de apelación posible.
Ejecución por las rentas devengadas hasta la entrega efectiva del inmueble.
Documentación
Copia completa con todas las cláusulas, fecha de inicio y duración pactada.
Extractos bancarios con recibos devueltos o transferencias no realizadas en cada mes reclamado.
Con acuse de recibo y justificante de contenido; interrumpe prescripción y acredita negativa.
Necesarios para la demanda y la identificación de las partes.
Acredita la titularidad del arrendador y posibles cargas o inscripciones.
Mes a mes, incluyendo renta base, conceptos pactados y su importe total.
Identifica el inmueble con referencia catastral para la demanda.
Errores habituales
Iniciar el desahucio sin burofax previo de requerimiento
Aunque no es requisito legal, la ausencia de requerimiento fehaciente elimina la posibilidad de acreditar la mora del inquilino desde fecha anterior y debilita la posición del arrendador en cuanto a costas.
No reclamar las rentas acumuladas junto al desahucio
El art. 438.3 LEC permite acumular en la misma demanda el desahucio y la reclamación de rentas. Si se omite la reclamación de rentas, hay que iniciar un procedimiento separado posterior.
Confundir la enervación con el pago parcial
La enervación del art. 22.4 LEC exige el pago de la totalidad de las rentas devengadas hasta el momento de la vista. El pago parcial no enerva el desahucio.
No contemplar si el inquilino ya enervó en los 5 años anteriores
Si el inquilino ya enervó un desahucio previo en los últimos 5 años, no puede volver a hacerlo aunque pague. El arrendador debe acreditar este antecedente en la demanda para que el juzgado no admita la enervación.
No actualizar la renta correctamente conforme al IPC
Una actualización de renta mal practicada (sin notificación, con porcentaje erróneo o fuera del plazo pactado) puede ser impugnada por el arrendatario, reduciendo la renta legalmente exigible y complicando la reclamación.
Intentar un desahucio express sin contrato escrito
Sin contrato escrito, la relación arrendaticia es más difícil de acreditar y la cuantía exacta de la renta puede ser disputada, dificultando el éxito de la demanda.
Preguntas frecuentes
El procedimiento legal es ágil pero la práctica varía según juzgado y carga: típicamente entre 4 y 9 meses desde la presentación de la demanda hasta el lanzamiento efectivo, sin oposición ni recursos. Con oposición o apelación a la Audiencia Provincial de Santa Cruz, puede prolongarse 12-18 meses. La enervación, cuando procede, paraliza el desahucio pero no la reclamación de rentas.
Es la enervación de la acción de desahucio (art. 22.4 LEC): el inquilino paga la totalidad de las rentas debidas hasta el momento del juicio y el desahucio se enerva. Solo es posible una vez cada 5 años. La reclamación de rentas y costas continúa por el resto de cantidades pendientes. Si ya se ha enervado en los 5 años previos, el juicio sigue su curso aunque pague.
No durante la prórroga obligatoria mínima (5 años o 7 si es persona jurídica). La actualización anual está limitada conforme a IPC y, en algunos periodos legales recientes, a topes inferiores. Tras la prórroga obligatoria, la renta se renegocia libremente. Para arrendamientos para uso distinto de vivienda, las partes pueden pactar libremente la actualización con cláusulas válidas conforme al art. 18 LAU.
Guía completa
El arrendamiento urbano es la relación jurídica que más conflictos genera en el ámbito civil. La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) articulan los derechos y obligaciones de arrendador y arrendatario. Conocer el procedimiento correcto evita errores costosos.
Duración del contrato y prórroga obligatoria. Los contratos de arrendamiento de vivienda suscritos desde la Ley 4/2013 y la Ley 12/2023 tienen una prórroga obligatoria mínima de 5 años cuando el arrendador es persona física (7 años si es persona jurídica), conforme al art. 9 LAU vigente. Agotada la prórroga obligatoria, hay una prórroga tácita anual de hasta 3 años si ninguna de las partes manifiesta voluntad de no renovar con la antelación legal. El arrendatario puede desistir en cualquier momento con preaviso de 30 días (art. 11 LAU), pudiendo pactarse una indemnización equivalente a una mensualidad de renta por cada año restante.
Cuándo procede el desahucio por impago. El arrendador puede iniciar el desahucio desde el primer día de impago de la renta (art. 27.2.a LAU). No hay que esperar meses. Sin embargo, en la práctica, iniciar el procedimiento antes de que haya al menos 1-2 meses acumulados dificulta la negociación. La demanda de desahucio puede acumular la reclamación de todas las rentas vencidas y las que venzan durante el procedimiento (art. 438.3 LEC), evitando tener que iniciar dos procedimientos separados.
El procedimiento judicial. Se tramita por el juicio verbal especial del art. 250.1.1ª LEC ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radique el inmueble. La demanda debe identificar al arrendador, al arrendatario, el inmueble, el contrato, las rentas impagadas y los documentos justificativos. El juzgado señala fecha de vista y fija una fecha de lanzamiento en la misma resolución de admisión. Si el arrendatario no comparece, el juzgado puede dictar sentencia directamente.
La enervación: el pago que paraliza el desahucio. El art. 22.4 LEC permite al arrendatario enervar la acción de desahucio pagando la totalidad de las rentas vencidas antes de la celebración de la vista. La enervación solo es posible una vez cada 5 años: si el arrendatario ya enervó un desahucio en ese periodo, el pago previo a la vista no detiene el procedimiento. El arrendador debe alegar este antecedente expresamente en la demanda para que el juzgado no lo admita. La enervación paraliza el desahucio pero no la reclamación de rentas ni las costas.
El lanzamiento forzoso. Si el arrendatario no abandona voluntariamente el inmueble en la fecha señalada por el juzgado, se procede al lanzamiento forzoso con presencia del secretario judicial o letrado de la administración de justicia y, si hay oposición, con auxilio de la fuerza pública. El arrendador no puede cambiar las cerraduras ni impedir el acceso por su cuenta: hacerlo constituye el delito de coacciones (art. 172 CP).
Reclamación de rentas posteriores al lanzamiento. Las rentas que sigan devengándose mientras el inmueble está ocupado sin título son reclamables. Tras el lanzamiento, si quedan cantidades pendientes no cubiertas por la fianza, el arrendador puede reclamarlas en ejecución de sentencia o en un procedimiento monitorio separado.
La fianza y sus garantías adicionales. La LAU establece una fianza legal obligatoria de 1 mensualidad para arrendamientos de vivienda y 2 para uso distinto. Las partes pueden pactar garantías adicionales (aval bancario, depósito adicional) hasta un máximo de 2 mensualidades adicionales (art. 36.5 LAU). La fianza debe depositarse en el organismo autonómico correspondiente (en Canarias, el ICIA). No depositarla puede generar sanciones al arrendador.
Sí, pero solo si se pactó expresamente en el contrato y solo a partir del primer año de vigencia (art. 9.3 LAU). El arrendador persona física puede recuperar la vivienda para uso como residencia permanente propia o de familiares de primer grado o cónyuge, con preaviso de dos meses. Si no se materializa el uso propio en 3 meses, el arrendatario puede reclamar daños.
El cónyuge, pareja de hecho o conviviente que resida en la vivienda tiene derecho de subrogación en el arrendamiento (art. 16 LAU). También los hijos con dependencia. La subrogación no es automática: debe comunicarse al arrendador en el plazo del art. 16 LAU (3 meses desde el fallecimiento). Si no se comunica, el contrato se extingue.
No. El arrendamiento para uso distinto de vivienda (locales, oficinas, naves) se rige principalmente por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por el Título III de la LAU (arts. 29-35). No hay prórroga obligatoria mínima, la renta se actualiza como pacten, y el desahucio por impago sigue el mismo procedimiento (art. 250.1.1ª LEC) pero sin las protecciones adicionales del arrendamiento de vivienda.
La negociación directa con el arrendatario, con oferta de salida pactada (cash-for-keys) suele ser más rápida y económica que el procedimiento judicial. Si el arrendatario acepta entregar voluntariamente el inmueble a cambio de una compensación o condonación parcial de la deuda, el acuerdo se formaliza con escritura pública o documento privado con firma legitimada y evita el juicio.
El arrendatario no tiene derecho a retención por mejoras realizadas sin autorización del arrendador (art. 23 LAU). Si realizó mejoras con autorización, puede reclamar su valor al finalizar el contrato, pero no puede retener el inmueble. Las mejoras no autorizadas que no sean separables deben dejarse en beneficio del arrendador sin derecho a compensación.
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